省消委秘书长刘亚兵细说如何规范房地产市场———
　　☆十年之痛·透视成都楼市走势特别报道☆

　　做诚信、做品牌的观点已经得到房地产开发商的认同，在业内也发出了诚信经营的倡议。社会各界人士又是如何看待房地产行业发出的诚信倡议？他们对房地产业的发展又有着怎样的见解？
　　“房地产企业想在行业发展低潮期屹立于市场，就只有靠诚信和品牌，而现在正是占领市场的最佳时机，因此房产市场的品牌建设就显得至关重要。”昨日，四川省消费者权益保护委员会秘书长刘亚兵接受记者采访时作出了这样的判断。
　　■现状
不诚信频惹纠纷
　　“房地产快速的发展，消费者的不理性购房，直接导致了房地产市场出现不诚信行为。房地产行业一旦出现诚信危机，就很容易产生投诉。”刘亚兵指出，“多”并不是单纯指投诉事件数量多，还包括一旦涉及房产纠纷，就非常容易引发群体事件，几十、上百人甚至一个小区的业主都涉及纠纷；由于买一套房少至几十万元，多至上百万，一旦出现纠纷，解决的难度就非常大，很难让双方达成一致。因为任何一方的让步可能就意味着几十万的经济损失。开发商通常会对业主采取漠然置之的态度，消费者的合法权益很难保证。
　　“房地产市场的快速发展，市场饱有量过大，正常来说，市场该是诚信和规范发展的时候了。但正是由于房地产业近年来的高速发展，致使整个行业处于一种不平衡的状态。”刘亚兵说。
　　■根源
　　买卖双方地位不对等
　　表现一：政策过分倾斜
　　在我国计划经济时期，房子是单位的一种福利，而随着改革开放的不断推进，政府逐渐不能负担“福利房”分配所带来的压力，就把房地产行业推入市场。每个行业在进入市场之初，政府为了扶持这个行业的发展通常都会进行一定的政策帮助，就以《商品房预售制度》来说，出台这个制度的初衷是为了解决开发商资金短缺，但也正是“预售制”给房产业的正常发展埋下了隐患，道理也很明确，就是相关的监督机制没有及时跟上，让一些开发商钻了空子。
　　就拿三鹿奶粉事件来说，食品免检制度的初衷同样是想为企业发展松绑。但由于相应的监管机制没跟上，就形成了用国家的名义为企业的产品质量担保、用静态的制度来管理动态发展的产品的局面，结果是那些“不守规矩”的企业利用了“免检”特权搞出危害社会正常经济秩序、损害人民利益和健康的事件。
　　“同样的道理，经过十几年的发展，我国房地产业也进入到了一个新阶段，原先的《商品房预售制度》也应该根据市场的动态变化进行一定的调整，才能符合市场发展的需要。因为，商品房预售制度不利于保护消费者的合法权益，不利于房地产市场的规范健康发展。事实证明，应当取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”刘亚兵认为，正是商品房“预售制”导致开发商与消费者始终无法处于对等地位，全凭开发商自我约束，不诚信的事件就很难杜绝，到头来，市场变成了卖方市场，这样，还能期望开发商用诚信来让房产市场健康发展吗？
　　刘亚兵进一步分析说，自1994年我国实行商品房预售制度以来，全国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。商品房预售制度加速了房地产市场建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，缓解了住房供需矛盾，刺激了商品房市场的迅速发展。但随着时间推移，其弊端也日渐突出。一是预售制的未知因素给消费者带来了“九大风险”，即：质量风险、面积风险、虚假宣传、改变设计规划的风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效风险和延期交房风险；二是不适应现阶段经济社会发展需要，房屋空置率不断上涨，已经远远超过了警戒值，作为投资品来衡量，房地产泡沫已经产生，而且正迅速发展并接近危险区。
　　“在西方发达国家，大多数都是实行现房销售，就算允许期房销售，预售政策制定得也很完善。”刘亚兵说，政策的不完善对消费者造成损失，政府是有责任的，但取消预售制度的建议至今也没能得到建设部门的赞同。
　　表现二：开发商“暴富心态”
　　“在中国，不管是何种商品的经营者都带有一种‘暴富’心态，总希望一夜之间成为巨富。在销售商品的过程中，基本都不能实行明码实价。如成本是10元，标价为40元，打个5折，利润也仍然很高。”刘亚兵说，在日本，所有的商品都是不打折的，无论是商家还是消费者听到商品打折都会感到吃惊。
　　正是由于经营者的“暴富心态”造就了不诚信的市场，这让中国消费者养成了一种讲价的习惯，这样的市场，其发展和消费者的心理都是不成熟的。在房产业，也就出现了购房者在买房时要开发商保证房价不准降的案例。不诚信的开发商又如何能保证不降价？再说，购房者提出保证房价不准降的要求也是一种不成熟的表现。商品房本身也是商品，是商品就该随行就市，谁敢保证不降价或涨价呢？
　　表现三：监管机制缺失刘亚兵分析认为，正是由于缺乏对房地产市场的有效监管机制，导致房地产市场的不诚信行为时有发生。
　　从立法监督来看，房地产业的管理部门还没有完全意识到自己的职责是制定促进行业健康发展的政策和相应的监督机制。比如取消预售制度，就遭到建设部有关人士反对，其理由是，行业中还有小企业需要靠预售制度进行发展。加上中国还没有将大宗商品纳入《消费者保护权益法》保护的范畴，自然就不能按照“退一赔一”的标准来处理商品房这样的大宗商品；不仅如此，对商品房也没有制定出与一般商品一样的“三包”规范，一旦因为开发商不诚信而产生消费纠纷，消费者就只能处于弱势地位，更无法按照“三包”规范去要求开发商做什么。
　　“如果处理商品房纠纷也依据《消法》和‘三包’规范，哪个开发商还敢把购房者的诉求不当回事？”刘亚兵有些心痛地指出，在中国违法成本远低于守法经营，对销售大宗商品———商品房的开发商来说，杜绝不诚信行为也自然就很难。“就连《消法》的一位起草人也说过，只有没有文化的人才去维权，因为有文化的人会通过计算，维权成本太高，根本不值得维权。”
　　刘亚兵说：“执法监督也完全没有跟上，很长一段时间，什么时候看到建设部门对违法企业进行过曝光，仅进行罚款处罚，这对企业来说根本起不到任何作用。”
　　■对策
　　严格诚信机制
　　“房地产要想获得更好的发展，市场就必须建立其诚信，并形成一种社会力量来进行监督。房地产市场的诚信建设仅靠开发商自身的诚信是不够的，还是需要监督。监督不是强制执行，而是变成一种压力，让行业在其正确引导下，健康发展。就好似人在少年时，家长要监督其学习一样的道理。”刘亚兵说。
　　这就要求立法者对恶性事件进行重罚，执法者对违法行为进行定期曝光，揭露违法行为、解密猫腻，让消费者对不诚信的房地产经营者进行惩戒，让其失去市场。同时，要加大宣传力度，如购房定金问题，在《消法》中已经作出明确规定，未签正式购房合同，定金是应退还的，但定金纠纷却一直未断过。　　本报记者周维文/图

　　☆延伸阅读☆
　　业主历数开发商不诚信
　　10月17日本报“用诚信做响房产品牌”为题的报道中，房产业内人士提出了诚信经营的倡议。如今，房地产业到底存在哪些不诚信的地方？业主对开发商又有哪些看法？记者从网上收集了部分业主对开发商的种种意见和不满。
　　问题1
合同陷阱
　　锦江城市花园业主：在定房下定金时开发商不给购房者看补充协议和已填写的主合同，只给购房者看主合同的空白文本格式，引诱购房者下定金。等正式签合同时，要求购房者签补充协议，不签就不退定金。这份协议是买方与开发商的私下协议，一旦签定，就具有法律效力。当发生补充协议中的现象时，开发商将依此为据不赔或少赔偿。如合同约定：“连续停水停电5小时”、“地面温度35度”等约定为愈期交房的理由。业主认为这些是开发商准备不充分造成的，应采取措施避免停工的，完全是开发商的责任却要卖方来承担。
　　问题2
　　隐瞒瑕疵
　　万科魅力业主：在购买时，销售人员告知楼盘通过了政府规划、环保部门检验，噪音肯定是达到了国家标准。宣传资料上表示，魅力之城的窗户框架采用优质PVC塑钢型材，并采用规格为6+9+6(mm)的双层真空钢化玻璃，加上魅力之城外围建筑距三环路70余米，更有500×50米城市绿廊阻隔噪音，所以隔音效果极佳，远远低于30分贝的住宅噪音标准值。但根据业主自测，全部超过50分贝标准。业主要求开发商采取整改措施降低噪音，但开发商表示无整改措施降低噪音。业主要求封闭阳台和花园降低噪音，也遭到开发商拒绝。
　　问题3
　　配套不规范
　　芙蓉华庭业主：收房在即，发现该项目电力计量设施未实行一户一表。根据2007年10月31日市建委和市电业局联合发文并经市政府批准的《成都市新建住宅电力户表工程建设标准及实施意见》，该项目的现状不符合要求。但开发商成都天赐房地产开发有限公司表示，成电业营销（2008）60号文《成都市新建住宅电力户表工程技术标准（试行）》中第二部分对“新建住宅户表工程”的时间是这样解释的：2008年1月1日后立项的才属于新建住户表工程，因此芙蓉华庭并不在试行范围内。
　　问题4
　　质量纠纷
　　万达锦华城业主：5层和6层屋顶上不计其数的排气、排烟、制冷、冷却等非常庞大的管线设备，设备发出的噪音严重影响业主的正常生活和休息。进户门有损伤，必须更换新门；门的开启方向和合同上相反，必须整改；入户门有冲突，不能同时开门；大门猫眼不齐备。卫生间漏水严重，厨房管线布置太零乱，要求调整管线高度，以及每户水管总开关位置。
　　问题5
　　业主优先权被剥夺
　　同仁路聚星城小区：开发商未告知业主，就私自将小区的车位拿出来拍卖，引起小区业主阻扰。虽然，所有权属于谁，谁就有权利处置停车场。车位的所有权属于开发商，不过开发商以拍卖、赠送，或者出售的方式把停车位交给业主使用的话，就应该在购房合同中约定。按照《成都市物业管理条例》的规定，开发商出售停车位时，业主享有优先权。 周维整理