政策精读
　　本期嘉宾：□四川省建设厅厅长杨洪波□中国商业地产联盟常务理事冉立春□成都市房地产协会常务副会长王晓白□四川长丰投资有限公司总经理李岗
　　11月28日，四川省人民政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》）。《意见》包括四大块内容：加快保障性住房建设，缓解低收入居民住房困难；加大财税信贷支持力度，鼓励居民住房消费；进一步完善政策，优化房地产业投资环境；提高行政效能，营造良好市场氛围。共计16条具体内容。
　　《意见》从政策层面给寒冷楼市“雪中送炭”，消费者能傍政策“取暖”吗？
　　■精读一：能立竿见影吗？
　　对房市现状，中华全国工商联房地产商会会长聂梅生用一句话做了精辟概括：“目前的房地产市场是‘开发商硬撑、百姓死磕’。”内涵是房市交易大幅萎缩，消费者持币观望，房地产商资金紧绷。
　　《意见》中再次强调降息及首次购房利好政策，这些政策到底能不能在刺激市场方面收到立竿见影的效果？
　　【嘉宾观点】：政策只是宏观调控，要奏效关键是要房价恢复理性。
　　“普通住宅购房标准确实放宽，对购房者来说怎么算都可以享受到一定的优惠。但这些利好政策主要还是从宏观经济的角度进行调控，而目前经济形势较为严峻，消费者对未来收入预期降低，购房意愿显著下降。成都中等以上收入的家庭基本实现了一次或二次购房，新一代的外来年轻白领想购房，但又受到收入、就业等不稳定因素的影响，消费信心不足，花钱更加谨慎，面对低迷的楼市，这部分消费者恐怕还会选择继续观望。”中国商业地产联盟常务理事冉立春认为，降息、首次购房优惠，对恢复消费者的信心肯定会起到潜移默化的作用，但高过居民承受能力的高房价依然是刺激楼市回暖的最大阻碍，只有当房市处于理性状态，消费者才能接受。
　　房产必须恢复理性，这一直是成都市房地产协会常务副会长王晓白所坚持的。“虽然有相关数据显示，新政后，上海、北京、天津11月短短20天时间的销售量比10月增加了四、五成，但并不意味着楼市春天已经来了，这仅仅是春天的一个迹象而已。”王晓白分析说，中央出拳这么重，但是不能期望它立竿见影，消费者还要观察，还在观望、等待，只有当房价回到比较合理的位置时，消费者的购买需求才能转化为现实购买。
　　■精读二：
　　如何理解“改善型”？
　　《意见》明确首次购买普通自住房和改善普通自住房可享受的贷款利率下限为贷款基准利率0.7倍，最低首付比例调整为20%。哪些才算得上改善普通自住房呢？
　　早在10月22日，房产利好政策出台之时，改善普通自住房这个名词就已经出现，但央行、银监会和商业银行都未对“改善型”进行定义。在《意见》中也仅是明确对改善型普通自住房的范围，由各市州认定后公布。
　　【嘉宾观点】：目前对“改善型”住房的定义还比较模糊，尚需进一步细化才能有效执行。
　　“改善型普通商品住房，涉及面应该比较广，形式也比较多，‘以小换大’、‘以旧换新’、‘以远换近’、‘因地震受损新购住房’等情况是否可算是改善型自住房呢？购房者在当地二次购房或异地新购等情况是否属于改善型自住房呢？定义的复杂性决定其范围认定需要慎重，需要时间。由各市州自行认定更能符合当地情况，更能做到调动该地区符合条件购房者来购房。”四川长丰投资有限公司总经理李岗一直很关注改善型普通自住房的定义和二次购房贷款的优惠政策：“改善型普通自住房范围一旦明确，相信到时会有部分购房者将在此时出手。而且《意见》明确，居民将购买超过2年的普通住房对外销售，暂不负担营业税。这在某种程度上也是对二套房的一种松绑，相信对二次购房的优惠不久也会出台。”
　　据了解，目前济南市对改善型普通自住房提出了具体的界定标准：对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准（济南市2007年城市人均住房建筑面积为28平米），为改善住房条件购买第二套住房时，可比照首套自住房贷款政策执行。家庭中年满18周岁子女购买本家庭第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。
　　■精读三：
　　会拉高房价吗？
　　《意见》除了加大支持原有的廉租住房、经济适用住房和汶川地震灾区安居住房外，各级政府还应安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型（含二手房）和公房改造作为廉租房。这意味着，越来越多的低收入居民将可以购买、租赁到保障性住房。这对商品房市场将带来怎样的影响？
　　【嘉宾观点】：《意见》是要降低开发、交易成本，支撑楼市持续发展,不会推高房价。
　　“楼市新政降低的是购房交易成本和开发商的开发成本，不会成为拉高房价的‘推手’。”省建设厅厅长杨洪波明确表示。
　　“廉租住房、经济适用住房、灾区安居住房和商品房消费群体是完全不同的，不用担心其大力发展后会影响到商品房销售市场。而且在某种程度上通过这些房屋的大量修建，可增加建筑商和开发商的资金积累，缓解其紧张的资金链，可支撑商品房项目继续生产下去。”冉立春认为，《意见》对推动房地产市场持续、健康发展的积极意义是显而易见的。
　　■精读四：
　　能否让房价触底？
　　政府的不断出手，是否已经反映出开发商资金紧张，急需回笼资金？在这种猜测下，消费者关心的是年底房价是否就是触底价？
　　“现在的房价已是成本价发售，已经没有再降的空间。”日前，御源·大湖区总经理杨曙光表示，以龙泉为例，目前在售项目的土地平均价格约为100万/亩，如果容积率按照2.1，综合成本按照2200元/㎡来算的话，成本是2914元/㎡，而二期的开盘起价是3000元。
　　【嘉宾观点】：只有开发商知道底价是多少，对消费者而言，“适合自己”才重要。
　　“房价是否触底，只有开发商才清楚，消费者无从得知，也无法判别。”冉立春分析说，成都房价到底调整到什么价位才能算是理性？需要多长的调整期？这两个问题现在都不好回答，只能等市场自行来进行调整。不过，现在已经有开发商忍不住推出“买房讨价还价”的销售手段。
　　城南的大城际开出这样的条件：“购房者买房，价格可以谈”，还有的楼盘不仅仅是价格，只要购房者愿意下单，楼层、户型位置以及户型内部结构的细微调整等等都可以商量，当然价格更可以谈了。
　　“其实购房者提的价格和条件，开发商不一定全部都能接受，只能做一定参考。买家与卖家之间很难做到平衡，选择这种模式更多的还是希望在市场中树立人气，引起更多消费者关注。”冉立春说，需要购房的人现在能做的就是在一个适当的、自己能接受的价格购买符合自己需求的房子，谁敢保证自己购房时就是触底价呢？
　　本报记者周维
　　☆《意见》摘录☆
　　《意见》4大块共16条，根据“关键词”摘录如下：
　　关键词：保障性住房
　　加大廉租住房、经济适用住房和汶川地震灾区安居住房等保障性住房的支持力度，在更大范围推进城市棚户区改造，加快城乡危旧房改造。积极发展公共租赁住房，改善中低收入群体的住房困难。
　　积极引导灾区援建省(市)出资收购60平方米左右普通商品住房用于安居住房，收购50平方米以下小户型普通商品住房用于廉租住房，安置受灾群众。收购价格按建安成本加3％以下利润控制，不含土地成本，土地采取置换方式解决。……灾后重建住房免征城镇土地使用税；转让时免征土地增值税；所签订的建筑安装、销售、租赁合同，免征印花税；一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。
　　要按规定多渠道筹集廉租住房保障资金，切实加大廉租住房建设的资金投入。各地要将廉租住房建设资金纳入财政预算，在中央财政给予廉租住房建设每平方米400元补助的基础上，省级财政再给予一定配套补助，将困难地区廉租住房建设资金需求纳入一般转移支付体系计算。
　　各级政府应安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型普通商品住房(含二手房，下同)和公房改造作为廉租住房……收购价格按建安成本加3％以下利润控制，不舍土地成本，土地采取置换方式解决。
　　关键词：财税信贷支持
　　重灾区受灾居民在其所在市、县购买安居住房和其他普通商品住房的，免征契税；灾区居民购置自住房的贷款利率下限为贷款基准利率的0.6倍，最低首付比例下调为10％；住房公积金贷款利率在各档次利率基础上优惠1个百分点。
　　对个人首次购买90平方米以下普通商品住房的，契税由原来的3％一5％暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持，即其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。改善型普通自住房的范围由各市(州)认定公布。
　　职工购买普通商品住房、经济适用住房和二手房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可根据当地住房价格实际情况适当提高；最低首付比例可由30％下调为20％；最长贷款期限可由20年延长到30年。下调个人住房公积金贷款利率，其中，5年期以下(含5年)由现行的4．05％下调为3．51％，5年期以上由现行的4．59％下调为4.05％，分别下调0．54个百分点。住房公积金缴存人可在全省范围内异地申请办理住房公积金购房贷款。