☆十年之痛·透视成都楼市走势特别报道☆

　　今年2月，万科·金域蓝湾推出第一批次49间临成都市二环路的商铺，7000余平方米的商铺在短时间内几乎被抢购一空。9月12日，位于成都市二环路东二段SM广场附近的红枫岭三期枫和苑商铺开盘，当天就创造火爆的销售奇迹，短短一周多时间，3万余平方米的商铺销售超过80%；9月23日，万科·金域蓝湾二批次商铺开盘，卖得最火的时候一天卖了21间商铺；到国庆时，其推出的商铺房源仅剩3间。
　　在楼市低迷的今天，社区商铺却依然火爆，不能不说是当前楼市之“怪现状”。为什么社区商铺会热销？投资者又如何选择合适的社区商铺？
　　■市场调查
商铺价格坚挺销量看好
　　10月20日，记者通过销售热线了解东郊·红枫岭3期枫和苑、万科·金域蓝湾、龙湖三千里的商品房和商铺的价格，发现三个楼盘的住宅价格都通过各种形式显示出一定的降价幅度，并且都有一定的优惠政策。相比之下其社区商铺价格就显得更为坚挺，在没有任何优惠的情况下，销售情况还很不错，而且其销售人员均称商铺已经所剩无几，其中万科·金域蓝湾的商铺正在进行清盘销售。
　　东郊·红枫岭3期枫和苑商品房最低价4491元/平方米，最高价5351元/平方米，一次性付款优惠4%，按揭优惠1%。万科·金域蓝湾，实行一房一价，虽然价格在6000元/平方米以上，但可享受不同的优惠：万科蓝卡会员优惠0.2%，金卡会员优惠1%，首付不同成数对应不同程度优惠，一次性付款优惠2%，万科2008青年置业计划活动指定户型赠送2万元购房基金，团购享受万元大奖。龙湖三千里价格在6000元/平方米—8000元/平方米，一次性付款享受1%优惠。
　　东郊·红枫岭3期枫和苑其社区商铺价格根据其位置、面积大小，规格不同，在8000元/平方米—12000元/平方米之间。万科·金域蓝湾和龙湖三千里的商铺价格基本一致，一楼在20000元/平方米———22000元/平方米，二楼则在12000元/平方米。
　　据记者了解，虽然上述楼盘的住宅和商铺价格相差悬殊，但就目前的销售状况看，商铺不仅价格坚挺，销售业绩也比住宅好。
　　■业界分析
　　商铺投资热力未减
　　从2001年开始，商铺就逐步开始出现在各大楼盘的配套之中。2004年，成都商业用地的施工面积已经达到了300多万平方米。到2008年伴随着成都旧城区的改造，旧商业楼被拆除、商圈格局重新组合、投资渠道的转向，为商家提供了发展新“钱”景。就目前来看，商业地产领域，国家并没有出台相关抑制性政策，政策调控对商铺的影响较小，投资者开始转向商铺投资。
　　随着城市发展进程的加快，春熙路已经不再是成都唯一的成熟商业圈，其后出现的骡马市商圈、建设路商圈、成仁路商圈都在推动整个成都商业地产的发展，根据城市发展规划，成都未来的红牌楼、营门口也将逐渐成为新兴的商业圈。随着城市化进程的发展，成都的社区商业地产格局正在发生变化，各大区域都形成了自己的商圈，区域经济发展势头正旺，社区商铺顺势成为投资者的“最爱”。
　　虽然商铺已经成为投资者新的投资方向，但并不是所有的商铺都受到热捧。随着城市发展速度的加快，成都的外围不断增大，由于前期定位模糊，一些片区的社区商铺都难以出售。一些新兴商圈的社区商铺遭遇了前所未有的尴尬局面，与城中心的成熟商圈比较，价格两极分化严重。不少三环外的楼盘其社区商铺多数处于瘫痪状态，生存状态堪忧。而这些让人堪忧的楼盘都有一个通病，极高的住房空置率和盲目的销售定位，致不少底层商铺从2006年开始就荒废至今。如武侯区机投镇马家寺社区底层的商铺基本没有卖出。
　　目前，成都东三环的社区商铺售价在7000元/平方米左右，西三环的社区商铺大概在9000元/平方米左右，城北和三环路外，普遍价格也就是4000元/平方米左右。商圈发展越好，社区商铺价格高，反而销售得越好。举例来说，建设路春风里商业街达到了23000元/平方米，而位于天府广场附近的城市理想商铺开盘价也达到19000元/平方米，这些都销售得不错。
　　■行家推介
　　认准定位投资商铺
　　社区商铺作为投资项目，目的就是为了赚钱，到底该选择哪种社区商铺来进行投资才是正确呢？
　　“如何选择具有投资潜力的社区商铺？社区商铺的销售点在于首先是否有充足的客流量，其次地段优势是否明显，最后才谈得上回报率的问题。一个好的社区商业，需要进行充分分析，准确定位，并不是越高端越好。”成都正合地产顾问有限公司总经理毛勇分析说，社区商铺讲究的是区域经济，要与周围的整体商业氛围和商业特色融为一体，发挥整体效应，更重要的是要考虑社区消费者特征，分析社区人群的消费需求、消费水平和消费喜好，从而整合满足消费需求的商业类型、商业档次、商业规模，这样才能真正发挥小而精的社区商业核心价值。
　　社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。大型的、成熟的社区最适宜投资。在位置的选择上，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位。因为，开发商为了业主的安全，通常会构造封闭式社区，此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。不仅如此，选择商铺还要了解其使用功能。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、百货、美容、文化用品、小型超市等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营饮食类的商铺就要尽快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得“物以稀为贵”。
　　本报记者周维