资金紧张无力承担高昂开发成本

　　日前，四川省建设厅在其网站上公示了川内将被注销开发资质的428家房地产开发企业名单。据悉，每年建设部门都将会注销一批房地产开发企业，可是今年注销的数量比去年翻了一番。那么，是什么原因导致如此多的房地产开发企业被注销开发资质呢？
　　428家开发企业被注销
　　前不久，记者在四川省建设厅网站上看到了这则公示，称“根据《城市房地产法》、《行政许可法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理办法》的规定，我厅拟注销四川省城建（集团）股份有限公司等428家超过行政许可规定期限，未办理续期手续企业的房地产开发资质。”
　　省建设厅住宅与房地产业处（房管处）有关负责人表示，这批省市房地产开发企业被注销有多种原因，有的是为了开发一套楼盘成立一个项目公司，楼盘开发完毕后项目公司自然注销；有的房地产开发企业因资金链断裂导致破产被清算；有的房地产开发企业在开发楼盘时资金短缺，从而转行或自动退出市场。
　　“四川去年被注销的房地产开发企业只有210家，而今年上升到428家，几乎比去年翻了一番。”四川省经济学会常务理事李蔚认为，整个房地产行业的洗牌已经加快了速度。
　　中小房企被淘汰出局
　　“中小型房地产开发企业被淘汰，是我国房地产行业发展必须经历的‘阵痛’。”四川房地产网执行总编辑常江谈道，从前几年开始的一轮又一轮的调控开始，由于银根紧缩、土地风暴、税收杠杆、房产开发过程违规违法查处力度加大等等，许多中小型房地产开发企业实力不济，加之在开发过程中操作不规范，因此被注销资质也就不足为奇。
　　他认为，这428家房地产开发企业被注销开发资质，是国家宏观调控以及市场竞争的结果。这表明了相关职能部门加大了整顿和规范市场的力度，确保市场优胜劣汰，保障房地产市场健康发展。
　　资金紧张陷入开发困境
　　“众多房地产企业的开发资质被注销是国家宏观调控的效应显现。”成都置信实业(集团)有限公司副总经理唐名琏表示，2007年以来，央银连续5次加息，9次上调存款准备金率，导致了房地产企业资金压力剧增。当前土地价格仍然较高，许多开发商在买到土地后无力开发，只好选择被兼并或转行。
　　在公示名单之列的成都深特金鹏房地产开发公司就是这样一个例子。据悉该公司在成都市梁家巷持有一块土地，2002年开发了一期楼盘“金鹏苑”，由于种种原因直到2006年才开始开发第二期“金鹏雅舍”，并且还有空间可待开发，由于资金问题只好暂时搁置。
　　“资金出现困难将导致恶性循环，这也是许多中小型房产开发商所面临的通病。”电子科技大学经济学博士尹宇明分析说，在观望心态主导的市场背景下，房地产市场的价格增幅缓慢和上涨预期减弱会导致市场交易量下降，交易量下降又会引起房地产销售周期拉长，导致开发商资金回笼速度减慢，可供支配的资金减少导致资金周转不畅；加上国家实行从紧的货币政策，严格控制房地产信贷渠道，因此融资渠道单一、以银行贷款为主的开发商，将处于一个比较困难的境地。
　　缺乏品牌和服务意识
　　品牌开发商更加注重楼盘品质。成都置信实业有限公司董事长杨毫表示，大开发商都比较注重产品的个性规划，会用个性化的楼盘品质，去迎合人们的个性需求。
　　“一些中小房地产企业根本没有长期战略计划，只有一两个项目，房子卖完了就走人，至于物业管理的后续服务就更谈不上了。”唐名琏告诉记者，品牌开发商从设计产品开始就进行了长远规划，在开发过程中各项目都实行竞标，选择有实力有资质的大型建筑企业和施工监理单位。品牌开发商都是从规划、施工、监理等各环节实施全程监控，而中小开商则很难做到，这也是与中小房企的区别。
　　“许多中小房地产企在开发完项目后，由于资金受限，请不起较好的物业公司。”四川中达置业有限公司项目营运黄海表示，由于小的物业公司管理不规范，于是频频出现挪用维修资金、乱收费、侵占公共用地等现象，令业主为之反感。
　　一位物业专家表示，一般新建楼盘的物业管理都能达到一级水平，但需要投入大量资金用于硬件设施维护。新修建的小区内部有绿地，名贵树木等，加上保洁维护、保安巡逻以及电梯等设施的维护管理，成本不小。中小房企大多迫于资金压力，请不起知名物业公司，缺乏品牌意识和长期服务意识。
　　成本高昂无力承担
　　尽管当下楼市疲软，但由于从拿到土地到着手开发需要一段时间，因此许多中小房企在当初拿地的时候付出了较高的地价以及建安成本，部分中小房企因无力承受而被迫退市已是不争的事实。成都市房产管理局下属的成都房地产网一位吴姓工作人员告诉记者，目前成都市建安成本高的达到每平方米1500元左右，一般情况下在1200-1500元之间浮动。成都世家地产的资料显示，高房价时期市场供应的住宅六成楼面地价达到2000—4000/平方米甚至更高，加上营销和税费等其他成本，整个成本维持在4500—6500元/平方米左右。
　　如此高昂的开发成本，没有一定的资金实力的开发企业根本无力承担。记者从成都市有关部门获悉，万科、华润、中海、蓝光、龙湖等开发商今年8月的市场占有率达到了37%。其中，万科的市场份额为8%左右，并且公开数据显示，万科开发量每年增长的速度超过30%，预计2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。四川蓝光和骏事业股份有限公司副总裁季斌透露说，今年1—8月，蓝光的市场占有率从去年同期的8%上升到了15%，销售额已超过了30亿。
　　一边是428家中小房企被注销，另一边是几大品牌开发商的市场占有份额不断提高。对于这种情形，许多购房者表示“这是情理之中的事”，购房者更愿意选择品牌开发商所开发的楼盘。
　　本报记者舒浩