“只有当潮水退去，才能知道是谁没有穿游泳裤。”于成秀的这句话代表了房虫（炒房人）们看待“国十一条”对楼市影响的态度。
　　顶住了２００８年楼市低迷的压力后，于成秀终于在２００９年年末以可喜的价格将两套三居的房子转手，对这次交易后的收益，她只是摆摆手说，这不算什么，还有赚更多的。
　　２００９年，刺激楼市的利好政策让房虫们尝到了许多甜头：“赚是必然的，但赚多少就要看个人经验了。”于成秀说，她２００７年涉足炒房，“没想到投资房产赚钱会这么快，曾经有一次，转手就赚了六万多元。”
　　当记者提出“国十一条”中关于国家将通过收紧二套房贷来抑制投资投机性购房需求时，她说，那些没穿游泳裤的就是靠游资在投机房产，是经不起折腾的，“就是在政策宽松的２００９年，我买房首付比例也没有低于４０％。”
　　□二套房首付四成威力多大？
　　有人说，２００９年对开发商和房虫们，无疑是一颗糖，那么，２０１０年，又该是什么？
　　曾记得，当２００７年有关部门制定限制二套房贷政策之后，市场投机炒作氛围明显降温，甚至“降”成了２００８年的低迷。但２００８年，蹦极式的楼市无时无刻不渴望着政府的甘露，随后，救市政策纷纷出台，以调控为目的的二套房贷政策几乎“名存实亡”，从而使２００９年的房地产市场投机炒作之风再起，房价也频频突破老百姓的心理底线。于是，顺应百姓呼声，中央再度打出重拳，表明了高层遏制高房价的决心。
　　“此次规定‘二套房贷首付比例不得低于４０％’，无疑是为了促使房地产回归理性，这是经济平稳健康持续发展的必然要求。”房产投资专家李绍华说，“这个４０％，对炒房人而言肯定增加成本，因为一旦二套房银行贷款的利息高于第一套房，甚至高于一般的优惠利率，利用游资炒房的人肯定会考虑退出市场。”
　　“以前也有二套房贷首付比例高的相关政策，但对借款人第二套住房没有非常具体的界定，一般家庭购买第二套住房，只要不使用一个人的名字，就可以避免高首付和高利率。”于成秀告诉记者，除了现正居住的房子外，她家里的每个人名下都曾有一套房，“而现在，以家庭为单位来界定二套房，明显增加了投资难度。”
　　“如果说，２００９年刺激楼市的政策对炒房人来说是一颗糖，那么２０１０年伊始的‘国十一条’就可以说是一根结实的棒。”于成秀说。
　　招商证券研究员贾祖国则认为，“国十一条”不仅强调了二套房首付４０％，还特别强调贷款购买二套房贷款利率严格按照风险定价，“这或许可以叫作‘胡萝卜加大棒’政策，‘大棒’是打在了投机者身上，而‘胡萝卜’则留给了刚需们和改需们。”
　　□新政出台
　　谁在叹息？
　　为平抑过快增长的房价，近年来，国家出台的政策不可谓不多，措施不可谓不严，决心不可谓不大，从２００５年的“国八条”、２００６年的“国六条”，到２００７年的“９．２７新政”和现在的“国十一条”，都是针对高房价的重拳，但是，２０１０年伊始，同样是收紧调控，市场对房价的预期却只是“见顶”而不是“回调”。
　　“新政的实际效果还有待观察，”成都某品牌开发商的营销负责人告诉记者，“虽然新政表明政府在关注房地产市场，希望能以此平抑民间对高房价的怨言，但从目前情况看，新政只是起到了加重市场观望气氛的作用，房价的实际走势还需要观察。”
　　事实上，“国十一条”不仅让房虫们心慌，刚需者也有担心。“原本打算买套小户型过渡一下，但根据现在对二套房的定义，还是要考虑一步到位。”现供职于成都某软件公司的张陆说，自己才上班３年，手头资金有限，先前看好了一套小户型，正准备下手时“国十一条”出台了，担心以后要换大一点的房子会当作是二套房，现在得考虑一步到位的事了。“看来，买房计划得推迟才行。”
　　□二套房四成首付执行难否？
　　世家机构分析师薛建雄认为，“国十一条”让投资购房的人产生了较强的心理警示，也让普通自住者对后期市场调控产生了一定的心理预期，但是，４０％的门槛，对真正的投资投机购房者来说，不会产生太大影响，因为经过２００９的疯狂，他们中的绝大部分都具备较强的支付能力。
　　１月１２日，成都某品牌开发商的营销负责人认为，投资房产和投资股票一样，中长线投资者资金实力都比较雄厚，“二套房首付四成难不倒长线投资者，这样的门槛只能将短线炒家挡在楼市外。”正如于成秀所说，严格执行二套房首付比例只会将“裸游”的短线炒家“赶出场”。
　　“其实，以前国家也出台过二套房首付的相关文件，只是没严格执行。”薛建雄说，其实在某些银行，已经供完一套房的买家，二套房首付就可以跟首次置业一样，“就算是调控最严厉的２００７年下半年，银行也不见得很认真地执行相关政策。”
　　“现在二套房首付需要三成或三成以上。”１月１２日，记者以购房者身份询问建行客服人员时，对方表示，目前第二套房首付仍可低于４０％，不过能否申请到，还需要综合“收入状况、还款能力以及信誉程度等情况”。
　　□利率风险定价
　　到底咋算？
　　“国十一条”规定，二套房贷款利率必须严格按照风险定价。但业内人士认为，这次的利率风险定价很可能只是在７折底线的基础上确定，而不是一刀切地要求为基准利率的１．１倍。记者从招行某个贷经理处了解到，在执行二套房政策时，各家银行为了争取客户和提早完成个贷指标，必然对利率进行差异化操作，“政策下来后，银行最担心的不是客户减少，而是怕调控政策传导不一致，引起业内的统一操作变混乱。”
　　但是，不管银行怎么操作，新政公布后，受首付款比例和贷款利率提高的影响，购房者付出的成本将更高。
　　据世家机构统计，今年第一周成都主城区新建商品住宅成交量仅１８６套，较年前一周的７３７６套下降幅度惊人，二手房也减少了７３．２％。“一方面，因为春节前向来是房地产销售淡季，下降是必然的，但另一方面，下降幅度如此之大，恰是受政策预期的影响，随着预期成为现实，牛年的楼市很难再牛起来了，只有等到虎年再观望了。”
　　但于成秀却仍然看好虎年的楼市，她并不赞同张陆“一步到位”的观点，“因为成都现在的二手房市场，小户型交易仍然是最活跃的。再说，银行总不至于要通过采取利率风险定价，而将优质的房贷拒之门外。”于成秀说，她对２０１０年投资房产充满信心。　本报记者杨几
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　　“这是继‘国十一条’后，又一记直指楼市的重拳。”房地产人士都用“很担忧”来形容未来的楼市走向，都认为商品房的销售量会先降下来。
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　　本报综合
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　　权威说法：买“合同房”有风险对“合同房”交易中的公证，成都市公证处副主任屈心彪表示，从法律上讲，委托公证是委托人委托可信任的受托人与买方办理有关手续，但是受托人代理委托人办理相关事宜所产生的法律后果仍由委托人承担。“合同房”交易双方仅就收、付款这个行为申请公证，屈心彪称这只能算是一种证据，虽与交易有关联，但又有相对的独立性，做这种公证并不代表以后发生争议时在法庭上就一定能胜诉，更不代表没有风险。
　　而成都市房管局产权处的工作人员同样指出，“合同房”风险无法调控，“产权才是不动产交易的唯一认可物，产权交易才属于合法交易。”
　　成都市公益律师邢连超指出，“合同房”交易本身就不合法，即使有公证和合同，一旦出现纠纷，购房者也将极为被动。本报记者高杨曦